Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirmede dikkat edilecek hususlar

Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirmede öncelikle dikkat edilmesi gereken konu gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığı elde edilip edilmediğidir. Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak (5) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Buna göre aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır;

– Arazi, bina, madensuları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzleri ve teferruatı,

-Voli mahalleri ve dalyanlar,

– Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

– Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

DİKKAT! Bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmeyecektir.

DİKKAT! Gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “ivazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir.

DEVAMLI MÜLK ALIM SATIMINDA HESAP NASIL?

Ayrıca, 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınacaktır. Diğer taraftan 01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucu doğacak kazancın vergilendirilmesinde ise beş yıllık süre söz konusu olacaktır. Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması durumunda elde edilen gelir değer artış kazancı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.

Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecek, ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Aynı zamanda, bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Satın alınan ve trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç olarak vergilendirilir.

ELDEN ÇIKARIRKEN BEDEL NASIL TESPİT EDİLECEK?

Mülklerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç TÜİK tarafından belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi dikkate alınacaktır. Ancak, bu endekslemenin yapılabilmesi için söz konusu artış oranının %10 veya üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Endekslere www.tuik.gov.tr’den ulaşılabilir. Mülklerin elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler:

– Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,

– Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler,

– Ödenen vergi ve harçlar.

HANGİ KAZANÇLAR ARIZİ KAZANÇ OLARAK VERGİYE TABİDİR?

Arızi kazanç olarak vergilendirilecek olan kazançlar sırasıyla aşağıdaki gibidir:

1. Arızi olarak ticari faaliyetlerin icrasından veya bu nitelikteki faaliyetlere aracılık edenlerin elde ettikleri kazançlar: GVK 82’nci maddede ‘arızi olarak ticari muamelelerin icrasından veya ticari muamelelere tavassuttan’ elde edilen gelir unsurunun, sair kazanç ve irat (arızi kazanç) sayılmış olması, 37’nci maddeye göre, ticari kazancın kaynağını teşkil edecek ticari faaliyetlerin devamlı şekilde, mutat faaliyet olarak yapılması gerektiğini göstermektedir. Burda kanun koyucunun ifade etmek istediği husus, devamlılık kasıt ve niyetidir.

2. Ticari veya zirai bir işletmenin faaliyeti ile serbest meslek faaliyetinin durdurulması veya terk edilmesi, henüz başlamamış olan böyle bir faaliyete hiç girişilmemesi, ihale, artırma ve eksiltmelere iştirak edilmemesi karşılığında elde edilen hasılat: Kanunda bahsedilen gelir getirici faaliyetlerden vazgeçme Kanun’un öngördüğü ticari ve zirai faaliyetler ile serbest meslek faaliyetlerinden vazgeçme şeklinde olmalıdır. Örnek: Serbest meslek faaliyetinde bulunan Serkan Bey, kiracı olarak bulunduğu binanın başkaları tarafından değişik amaçlarla kullanılmak istenmesi sonucunda serbest meslek faaliyetine son verilmesi nedeniyle kendisine ödenen tazminat arızi kazanç olarak sayılacak ve vergilendirilecektir. Serbest meslek erbabı Serkan Bey’in bu arızi kazancı elde ederken yapmış olduğu giderler ise belgeye dayandırılmak koşuluyla gayri safi kazançtan indirilebilecektir.

3. Gayrimenkullerin tahliyesi veya kiracılık hakkının devri karşılığında alınan tazminatlar ile peştemallıklar (kiracıya ait tesisat ve malların tahliye ve devri sırasında kiralayan veya yeni kiracıya devrinde doğan kazançlar dahil),

4. Arızi olarak yapılan serbest meslek faaliyetleri dolayısıyla tahsil edilen hasılat,

5. Gerçek usulde vergiye tabi mükelleflerin terk ettikleri işlerle ilgili olarak sonradan elde ettikleri kazançlar,

6. Dar mükellefiyete tabi olanların Gelir Vergisi Kanunu’nun 45’inci maddede yazılı ulaştırma işlerini arızi olarak yapmalarından elde ettikleri kazançlar

Habertürk