Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (MRICS) Buğra Kağan Esen, kentsel dönüşümde son gelişmeleri ve bunun kamuoyundaki karşılığını yorumladı.

Esen’in gelişmelere dair analizi şu şekilde;

“Aslında sektörel yazılarımda teknik çerçevenin dışına çıkmamayı, politik yorumlar yapmamayı özenle tercih ediyorum. Genel siyasi tercihlerden ayrı olarak şu kadarını söyleyebilirim: kentsel dönüşüm, Devletin hem bir konut politikası hem de bir kentleşme politikasıdır. Türkiye’nin kentsel dönüşümünü bu politikalardan ayrı düşünmek de pek mümkün değildir. Biz buna topluca Kentsel Dönüşüm Politikası da diyebiliriz. Bu yazıdaki amacım, kentsel dönüşüm sürecinde hangi noktada durduğumuzu ve bundan sonra hangi kritik konulara önem vermemiz gerektiğini daha iyi irdeleyebilmek için mevcut duruma farklı bir perspektiften bakmaktır.

Ülkemizde Kentsel Dönüşüm ilk defa gündeme gelmiyor ancak ilginçtir; kentsel dönüşüm ifadesini cümle içinde sıkça kullanmaya başlayanlar, kolayca bunu sahiplenerek ilk kez icat ediyormuşçasına piyasaya sürebiliyorlar. Şu da ilginçtir: Kentlerimizin dönüşme sürecinde 40 yıldır devam eden bir zaman tünelinin içinde olmamıza karşın, konu her defasında ilk kez gündeme getiriliyormuş gibi bir etki yaratıyor.  “40 yıl” dediysem, Türkçemizdeki uzayan zamana atıf özdeyişiyle değil, takvim yılı olarak da 40 yılı geride bırakmış oluyoruz, şöyle ki:

25 Mart 1984 tarihindeki yerel seçimlerden tam bir ay önce çıkarılmış olan 2981 Sayılı Kanun, imar affı ve gecekonduların apartmana dönüşmesi hareketinin ve dolayısıyla da kentsel dönüşümün başlangıç noktası sayılabilir. Süreç o günden bugüne değişik kanun ve düzenlemelerle ilerletilmekle beraber, bizler buna sadece 20 yıldır moda tabirle “kentsel dönüşüm” demekteyiz. Bundan tam 20 yıl önceki 28 Mart 2004 yerel seçimlerine bir ay kala çıkarılmış olan 5104 Sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’nda, “kentsel dönüşüm” ifadesi açıkça kullanılmıştır. Daha sonraları, kamunun büyükçe alanlarda gerçekleştirdiği buna benzer kentsel dönüşüm projeleri, ülke sathında yaygınlaşmış ve yüzlerce mahalle bu şekilde dönüştürülmüştür. Kamu otoriteleri, bu dönüşüme para, zaman, enerji, kaynak ve çaba harcamış, proje süreçlerinde de oyun kurucu rolünü üstlenmiştir.

2012 yılında çıkarılmış olan 6306 sayılı riskli yapıların dönüşümü kanunuyla beraber Kamu, oyun kurucu rolünden kopmuş, kural koyucu olmaya başlamıştır. Aslında 2011 yılında gerçekleşen büyük Van depremi, bu mevzuat değişikliği için bir işaret fişeği olmuş, deprem konusu öncelikli kentsel dönüşüm gerekçesi olarak öne çıkarılmıştır. Riskli ya da herhangi bir depreme karşı kırılgan olabileceği düşünülen binaların malikleriyle serbest piyasada faaliyet gösteren inşaat yapımcılarının bir araya gelip anlaşarak, eski binayı yıkıp yerine sağlam bina yapma konusu, “kentsel dönüşüm” olarak anılmaya başlamıştır. 12 yıldır da bu mevzuat, çeşitli değişikliklere uğrayarak devam ettirilmektedir. Son zamanlarda göze çarpan en önemli değişiklik; eski bir binanın yıkımı konusunda maliklerin %67 mutabakatı aranırken, bu oranın %50+1’e indirilerek dönüşüm sürecinin bu marjinal farka dayalı olarak hızlanabileceğinin hedeflenmiş olmasıdır.

Tam da bu noktada, konuya biraz kat sahiplerinin, hak sahiplerinin ve kentlilerin perspektifinden bakmayı deneyelim. Bu kentsel dönüşüm formüllerinin gerçek kullanıcıları, sıraladığımız bu önerileri ne derece takdir etmişlerdir?

1984 yerel seçimlerinde ortaya konan Islah İmar Planı ve Gecekondu Affı mevzuatı, kent kullanıcıları açısından ekseriyetle karşılık bulmuştur. Ondan 20 yıl sonraki 2004 yerel seçimlerinde ortaya konan kentsel dönüşüm mevzuatı ve politikaları da aynı şekilde kent kullanıcıları nezdinde büyük oranda pozitif karşılanmıştır. Dilerseniz bu mevzuatların ortaya kondukları tarihleri ve peşinden yapılan yerel seçimleri hemen şimdi internetten karşılaştırabilirsiniz. Aradan bir 20 yıl daha geçti ve 2024 yerel seçimlerini geride bıraktık. Politik yorum yapmayacağımı peşinen ifade etmiştim, yapmayacağım da. Ama sizler bu son yerel seçimlerin öncelikli söylemi olan “arttırılmış kentsel dönüşüm” önerisinin, büyük kentlerde ne kadar karşılık bulduğunu da matematiksel olarak karşılaştırabilirsiniz, yoruma gerek olmaksızın. 

Peki, bu arttırılmış kentsel dönüşüm önerisi neydi ve kullanıcılar tarafından niçin tercih edilmemiş olabilir?

Aslında 6306 sayılı yasa çıkarıldığından bu yana geliştiriliyor ve kat maliki lehine maddi desteklerden bahsediliyor. 23 Aralık 2023’te Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı resmi kaynaklarından açıklandığı şekliyle, kat sahiplerine riskli yapılarını müteahhide vermeleri karşılığında 700.000 TL hibe, 700.000 TL düşük faizli kredi ve 100.000 TL taşınma yardımı dahil toplam 1.5 Milyon TL parasal destek teklif ediliyor. Buna ilave olarak Bakanlığın yerel seçimlerden yaklaşık bir ay önce, 07 Mart 2024 tarihinde resmi internet sitesinden yaptığı açıklamalarda, İstanbul dahil beş pilot ilde 2.5 Milyon Lira kredi desteğinin %0,69 faiz oranıyla hak sahiplerine verileceği ifade ediliyor, bir nevi “arttırılmış kentsel dönüşüm”. Böyle bakıldığında da kat sahibinin “Bundan iyisi Şam’da Kayısı!” diyerek teklife alıcı olması bekleniyor.

Bunu bir de hane halkı geliri üzerinden hesaplayarak şöyle bir ev ekonomisi örneğiyle anlamaya çalışalım: 2.5 Milyon TL için 180 ay boyunca ödenecek kredi taksiti bugünün parasıyla aylık 28 Bin Liraya denk geliyor. Tabi, yeni bir konutun maliyetinin 2.5 Milyon Lira olması, günümüz şartlarında, özellikle de İstanbul’da garanti edilemez. Diyelim ki pratikte bu maliyet 3 Milyon Lira olsun, müteahhit hesabıyla. Hal böyle olunca da hak sahibinden, apartmanın dönüşmesi için masaya ilave para koyması bekleniyor, 500 Bin Lira. Bu 500 Bin Lira farkı da muhtemelen başka varlıklarını, örneğin otomobilini ya da köyündeki tarlasını elden çıkararak karşılaması gerekecektir. Şunun da altını çizmekte yarar görüyorum; bu hesaplamalar, ailenin yatırım amacıyla yeni bir konut elde etme bütçesi değil; mevcut konut mülkiyet hakkını elinden kaybetmemek için ödemeye mecbur olduğu bir masraftır. Dikkatinizi çekmek isterim; yıkım ve yapım süresince de ikamet edeceği konutta, Bakanlığın vereceği aylık 5.500 TL kira desteğinin üzerine ödemeleri gereken farktan bahsetmedim daha.

Diğer yandan, büyük kentlerdeki A+ tüketici sınıfı olarak tabir edilen üst gelir gruplarının oturmakta olduğu semtlerde bu meblağlar, hane halkı için zorlanmadan ödenebilecek tutarlar olarak görülebilir. Ancak geriye kalan, özellikle de orta ve düşük gelir gruplarının bulunduğu mahallelerdeki kent çoğunlukları için ciddi bir ödeme güçlüğü anlamına geleceği de açıktır. Aslına bakarsanız, piyasa sistemi içinde, ekonomik faydası yüksek olan, değer haritası üzerinde öne çıkan semtlerde bu tarz dönüşüm gerçekleşeceği kadar gerçekleşti zaten. 12 yıldır da gerçekleşmemiş olan yerler çoğunluktaysa, o mahallelerde müteahhit kapıyı çalıp sormuyorsa, belli ki oralarda toplu bir ekonomik fayda yoktur, derenin taşıyla derenin kuşunu vurulamıyordur.

Aslında bu modelde şöyle bir temel çelişkiyle karşı karşıyayız; hak sahipleri deprem riski gerekçesiyle harekete geçirilip sonrasında kendilerini ekonomik ve ticari teklifler sarmalına sürüklenmiş halde bulmaktalar. O halde gerekçeler, amaçlar ve hedefler kendi içinde tutarlı da değildir; Ekonomik fayda mı önceliklidir yoksa deprem riski mi?

Bunları ortaya koymuş olmakla beraber, kentlerdeki kat sahiplerinin reflekslerini de anlamaya çalışalım. 6306 sayılı yasaya 07 Kasım 2023 tarihinde eklenen maddelerden; “Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değer tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır” ifadesindeki “salt çoğunluk” oldukça dikkat çekicidir. Bunun tercümesi; dönüşüm bütçesi için üste para koyamayan kat sahiplerinin mülklerinin, başkaları tarafından ele geçirilmesidir. Buna literatürde “mülksüzleştirme” de denmektedir. Zaten bu mevzuatla eklenmiş olan yeni rezerv alan tanımlamasıyla, artık binanın fiziksel olarak riskli olup olmamasının da bir önemi kalmamıştır- ki piyasa pratiklerinde zaten yoktu. Bunu şöyle örneklendirebiliriz; 40 daireli bir apartmanda, 21 daire sahibinin aralarında anlaşması halinde geriye kalan 19 daireyi haraç mezat ele geçirebilecekleri anlamı çıkmaktadır. Üstelik bunun tek bir bina olması da şart değildir, blok nizam ya da villalardan oluşan bir site de olabilir. Türkiye’de en çok güvenilen yatırım unsuru olan, üzerinde “T.C. Tapu Senedi” yazan bir güvencenin, üstelik de edinildiği dönemde tek bir kat malikinin dahi rızası alınmadan ana taşınmazın yıkımının mümkün olmadığı bir kültürden, önce 2/3 çoğunluk, sonra da %50+1 karar verme noktasına gelinmiştir. Söz konusu ek maddeye şu da eklenmiştir; bu kat sahiplerinden yoksul statüsünde olan, başka mülkü bulunmayan ve dönüşüm bütçesine de parasal katkıda bulunamayanlar, konutlarında sadece oturma hakkı elde ederler. Oysa ki 4721 Sayılı Medeni Kanun, tapu sahipliğini de düzenlemiş, mülkiyet hakkı için de kullanma, yararlanma ve tasarruf etme haklarını getirmiştir.  Bu yeni ek maddede ise “tasarruf” hakkı, yani miras bırakabilme hakkı da ortadan kaldırılmaktadır.

Buraya kadar anlattıklarımıza bakıldığında mülk sahipleri için getirilen bu yeni önerilerin toplamı, acaba avantajdan ziyade endişeyle mi karşılanmıştır? Gelinen noktadaki arttırılmış kentsel dönüşüm öneri paketinin, kentlerde yaşayan kat sahiplerinin büyük çoğunluğunca pek de memnuniyetle karşılanmadığı anlaşılabilir. Bunu da nereden anladığımızı sormak isterseniz, işin siyasi yorumunu bir tarafa bırakarak tüm bu öneri paketlerinin pek de toplumsal, popüler karşılığının olmadığını, 40 yıldır süregelen kentsel dönüşüm serüvenimizin ve mahalli idareler seçim tarihçemizin son fotoğrafına bağlıyorum.”