Gayrimenkul İktisatçısı ve Değerleme Uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, sosyal medya hesabından yaptığı paylaşımda, konut ve kira fiyatlarındaki artışı değerlendirdi.

Gayrimenkul sektöründe değerleme tarafından hizmet veren ve akademi tarafında da çalışma yapan Dr. Ahmet Büyükduman, TV, etkinlik sunumları ve sosyal medya hesapları üzerinden paylaşımlarıyla sektör paydaşlarını bilgilendirmeye devam ediyor. Son yaptığı paylaşımda, “KONUT FİYATLARI MI KİRALARI ARTIRIYOR, KİRALAR MI FİYATLARI?” sorusuna cevap veren Büyükduman’ın paylaşımı şu şekilde;

“KONUT FİYATLARI MI KİRALARI ARTIRIYOR, KİRALAR MI FİYATLARI?

Kiraların konut fiyatlarındaki artış nedeniyle yükseldiğini öne süren çok sayıda ekonomist var. Aslında genel enflasyonist ortamda her ikisi de yükseldiği için böyle bir görüşe kolaylıkla varılabilir. Oysa gerçek pek göründüğü gibi değil.

Bir varlığın fiyatı/değeri ona atfedilen fayda ile ilişkilidir. Gayrimenkulün faydası onun kullanımından kaynaklanır. Gayrimenkulü kendimiz kullanabilir veya bir başkasının kullanımına bırakabiliriz. İşte gayrimenkulü belli bir süre başkalarının kullanımına bırakmanın parasal karşılığına kira diyoruz. Kira bedeli kullanım piyasasındaki arz ve talep dinamikleriyle belirleniyor. Bir gayrimenkulün fiyatı/değeri ise ona atfedilen güncel ve gelecekteki faydaların/kiraların bir fonksiyonudur.
Şimdi bu tanımlardan hareketle gayrimenkulün fiyatının/değerini; onun güncel ve gelecekteki kullanımlarından kaynaklanacak kiralarının bugüne indirgenmiş tutarı olarak tanımlayabiliriz. Burada denkleme bir de “indirgeme oranı” girdi. İndirgeme oranını basitçe getiri beklentisi olarak tanımlayabiliriz.

Benzer risk ve enflasyon beklentisi altında yatırımlar getirisi daha yüksek varlıklara yöneleceğinden indirgeme oranının başlıca belirleyicisi de uzun vadeli tahvil faizleri olacaktır.
Öyleyse tahvil faizleri değiştikçe getiri beklentileri değişecek, getiri beklentilerindeki değişmeler de indirgeme oranını etkileyecektir. Kiralar değişmese bile indirgeme oranındaki düşüşler bugünki fiyatı/değeri artıracaktır.

Sözün özü; konut fiyatlarını artıran faiz oranlarındaki düşüştür.”