Büyük veri analizi ve yapay zeka yöntemlerini kullanarak gayrimenkul değer hesabı sunan ve bu sayede kullanıcıların güvenle gayrimenkul satışı yapmalarına imkan sağlayan Endeksa’nın yaptığı değerlendirmeye göre, yılın onuncu ayında konut satışları hem aylık hem de yıllık bazda yüzde 9 azaldı, fiyatlardaki yıllık değer artışı ise yüzde 103 olarak gerçekleşti. Geride bıraktığımız ayda, ülke genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 23 bin 388 TL, ortalama konut fiyatı ise 3 milyon 40 bin 440 TL olarak kaydedildi. An itibarıyla Türkiye’de konut yatırımının geri dönüş süresi 17 yıla kadar yükselmiş durumda.

Teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa, TÜİK tarafından açıklanan 2023 Ekim ayına ait gayrimenkul verilerini değerlendirdi. Buna göre, ay boyunca Türkiye’de toplam 93 bin 761 konut satıldı ve böylece satış adetlerindeki azalma yüzde 9 oranla devam etmiş oldu. Endeksa’nın ortaya koyduğu ekim ayı verileri, Türkiye konut piyasasına bir süredir hâkim olan ‘azalan satış/artan fiyat’ trendinin hız keserek devam ettiğini gösteriyor.

İpotekli Satışlarda Yıllık Düşüş Yüzde 58

Gayrimenkul sektörü ve konut piyasası için geçtiğimiz aya dair en çarpıcı verilerden bir diğeri de ipotekli konut satışlarından geldi. Ekim ayında ipotekli satışlarda bir önceki aya göre yüzde 34, bir önceki yıla göre ise yüzde 58’lik bir düşüş yaşandı. Toplam konut satışları içinde ipotekli olanların payı yüzde 6 oldu.

İlk El Konutlarda Azalış Hız Kesti

Öte yandan, ilk el konut satışlarında azalış eğrisi daha sakin bir şekilde ilerliyor. Ekim ayında Türkiye’de toplam 29 bin 230 konut ilk elden satıldı. Bu da azalışın bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 10 oranında olduğunu gösteriyor. Eylül ayında bu oran yüzde 15 idi. 2022 ve 2023’ün Ocak-Ekim dönemleri karşılaştırıldığında ise ilk el konut satışlarındaki gerileme toplam 299 bin 850 satış ile yüzde 14 seviyesinde. Ekim ayı verileri Türkiye konut piyasasına bir süredir hâkim olan ‘azalan satış/artan fiyat’ trendinin hız keserek devam ettiğini gösteriyor.

Satışların Yüzde 69’u İkinci El

İkinci el konut satışlarındaki son durum da benzer bir tabloyu gözler önüne seriyor. 2023’ün Ekim ayında bu kalemde 2022’nin aynı ayına göre yüzde 8, bir önceki aya nazaran ise yüzde 11’lik bir azalma yaşandı. Ülke çapında ay boyunca toplam 64 bin 531 ikinci el konut satıldı ve ikinci el satışların toplam satışa oranı yüzde 69 olarak gerçekleşti. 2023 Ocak-Ekim dönemi boyunca bir önceki yıla göre kaydedilen azalış satılan 698 bin 31 konut ile yüzde 15 oldu.

Yabancıya Konut Satışı Bir Yılda Yarı Yarıya Düştü

Ekim ayında yabancılara yapılan konut satışlarında da yıllık bazda sert bir azalış söz konusu. Geçtiğimiz ay Türkiye’de yabancılara toplam 2 bin 535 konut satıldı. Bu veri 2023 Eylül’e göre yüzde 13, 2022 Ekim ayına göre de yüzde 53’lük bir düşüşü ifade ediyor. Yabancılara yapılan konut satışlarında lider 931 satış ile Antalya oldu. Antalya’yı 758 satış ile İstanbul ve 294 satış ile Mersin takip ediyor.

En Çok Değerlenen Kentler: Ankara, Hatay ve Elâzığ

Ulusal ölçekte Ekim ayında en çok konut satılan il, 14 bin 941 konut ile İstanbul oldu. Türkiye’nin en büyük metropolünün piyasadaki payı yüzde 16 olarak kaydedildi. Satış sayılarına göre İstanbul’u 7 bin 394 konut satışı ve yüzde 8 pay ile Ankara, 5 bin 192 konut satışı ve yüzde 6’lık dilim ile İzmir izledi.

Endeksa verilerine göre Türkiye’nin üç büyük şehrinin en fazla değerleneni yüzde 122 fiyat artışı ile Ankara oldu. Başkentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 19 bin 221 TL, ortalama konut fiyatı ise 2 milyon 498 bin 730 TL seviyesinde. Değer artışında Ankara’yı yüzde 98’lik yükseliş ile İzmir takip ediyor. Ege’nin en büyük kentinde konut metrekare satış fiyatı 29 bin 609 TL, ortalama konut fiyatı da 3 milyon 849 bin 170 TL olarak kayıtlara geçti. İstanbul listenin üçüncü sırasında. Ekim ayı sonu itibarıyla kentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 497 TL olarak belirlendi. Kentte ortalama konut fiyatı ise yıllık yüzde 90’lık değer artışı ile 4 milyon 224 bin 143 TL’ye kadar yükseldi.

Ekim ayında tüm Türkiye’de en çok konut satılan ilk 30 il mercek altına alındığında Ankara ile birlikte ilk üçe giren diğer iki değer artışı şampiyonu iller Hatay ve Elâzığ oldu. Endeksa analizine göre Hatay’da konut fiyatları son bir yılda yüzde 152 arttı. Şehirde ortalama konut metrekare satış fiyatı 17 bin 843 TL, ortalama konut satış fiyatı 2 milyon 729 bin 979 TL olarak tespit edildi. Doğu’nun en fazla değerlenen kenti Elazığ’daki artış ise yüzde 125 oranında. Şehirde ortalama konut fiyatı 1 milyon 934 bin 36 TL ve metrekare başına fiyat da 11 bin 444 TL oldu.

Fiyat Artışı Nasıl Seyredecek?

Ekim ayı verileri ışığında konut piyasasındaki satış ve fiyat trendlerine dair bir değerlendirme yapan Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, toplam satış ve kredili konut satış adetlerinde görülen azalmanın fiyatlarda artışın hız kesmesine sebep olduğuna dikkat çekti. Öğüt sözlerini şöyle sürdürdü: “Piyasa koşullarını değerlendirdiğimizde kredili konut satış adetlerinde yılın önceki ayına göre yüzde 34’lük bir azalma görüyoruz. Uzun vadedeki değişime bakarsak, 2022’nin Ekim ayına göre yüzde 58 oranında bir gerileme söz konusu. Ekim ayında kredili konut satışları toplam satışların sadece %6’sını oluşturdu. Krediye erişimin zorlaşması konut fiyat artışında yavaşlamaya sebep oluyor.  Elbette tüm bu denklem piyasada bir süredir beklenen cazip faizli konut kredisi kampanyasına bağlı olarak yeniden şekillenebilir. Finansmana erişimin kademeli bir şekilde ve ihtiyaç sahibi alıcılar için kontrollü bir şekilde kolaylaştırılmasının sektöre önemli bir katkı sağlayacağını düşünüyoruz.”