Başta konut olmak üzere gayrimenkullerin gerçek değerinin belirlenmesi, alıcı ve satıcılar için çok önemlidir. Bazı özel gayrimenkullerin ise değerlemesi ayrı bir önem arz eder. Akaryakıt istasyonları gibi gelir getiren gayrimenkullerin, kurulmadan önce yapılması gereken fizibilite çalışmaları yatırımcının taşıdığı riskler hakkında bilgi verecektir.

Akaryakıt istasyonu yatırımı gerçekleştirenlerin hazırlık yapmadan işe atılmaları kısa sürede hayal kırıklığı yaşamalarına yol açabiliyor. Bu konuda tecrübelerini paylaşan Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ Genel Müdür Yardımcısı Ömür Remzi Demirel, fizibilite ve değerleme raporu düzenlenmeden gerçekleştirilecek yatırımların zararla sonuçlanabileceğine işaret ediyor.  Demirel, istasyon sahipleri ya da bireysel yatırımcıların profesyonel destek almadığını belirterek, “Halen bu konuda çok bilinçli tercihler yapmıyorlar. İstasyon alımında geçmişe dönük bilgi alma ve mevcut halini gözlemleme dışında geleceğe dair bir projeksiyona ya da yasal sorunlarına ilişkin bir bilgiye sahip olmadan alım tercihi yapıyorlar diyebilirim. Bu durum tabi ki yatırımcının risk iştahı ile de alakalı ancak analiz eksikliği ile yapılan yatırımlar sonucunda, istasyonların finansal olarak yürütülemediği ve çok sık el değiştirdiği gözlemlenmektedir.” diyor.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Yönetim Kurulu Üyesi Ömür Remzi Demirel’in akaryakıt istasyonlarının değerlemesi hususundaki açıklamaları şöyle…

Bir akaryakıt istasyonu yatırımı yapmak isteyen yatırımcı tesisin gerçek fiyatını öğrenebilmesi için ne gibi önerilerde bulunursunuz?

Bir akaryakıt istasyonu alım sürecinde yapılması gerekenler öncelikli olarak istasyonun geçmişine yönelik araştırma ve detaylı çevre analizidir. Akaryakıt istasyonları için gelir getirici faaliyetleri etkileyen en ana unsurlar bunlardır. Tabi istasyonun faaliyet göstermesi için gereken yasal yükümlülüklerin yerine getirilmiş olduğu kabulü ile açıklama yapmaktayım. EPDK mevzuatı çerçevesinde kendine has koşulları bulunan bu gayrimenkullerin faaliyet başarılarını gerçekçi bir şekilde analiz etmek için detaylı bir değerleme raporuna ihtiyaç duyulduğu kanaatindeyim. Bunun haricinde alıcının sadece deneyimine dayalı bir alım tercihinin olası mevzuat ve piyasa değişiklikleri sonucunda ciddi riskler doğurabileceği görüşündeyim.

Bir istasyonun kurulum maliyeti ne kadardır?

Kurulum maliyeti tabi ki konum ve koşullar ele alındığından çok değişmektedir. Ancak ortalama bir istasyonu minimum maliyetlerle inşa etmek isterseniz (akaryakıt tank, tesisat, pompa ve yazılım dahil) minimum 500.000 USD gibi bir miktarı gözden çıkarmamız gerekmektedir. Bu harcamalara görünmeyen maliyetler dahil değildir. İstasyonun konum, büyüklük, kapalı alan ve tesislerine bağlı olarak birkaç milyon USD bedele çıkması da mümkündür. Bu arada değinmeden geçmememiz gereken önemli bir konu da intifa anlaşmaları yapıldığında tank, tesisat, pompa aksamını anlaşma gereği dağıtıcının bayiye sağlamasıdır. Bu durum maliyetleri önemli ölçüde düşürmektedir. Tabi bu bahsettiğim maliyetlere; arsanın geliştirilmesi, plan değişikliği ve akaryakıt ruhsat gibi maliyetler bulunmamaktadır. Bu maliyetlerin ilgili yönetim tarifelerine göre değiştiğini, EPDK lisans ücretlerinin her yıl değiştiğini ve bu kalemlerin de çok ciddi maliyetler olduğunu bilmekteyiz.

Akaryakıt istasyonun değerini belirleyen unsurlar nelerdir? Hangi kurumlardan ne tür bilgiler alınmalı?

İstasyonun değerini belirleyen en önemli unsur, sağladığı düzenli gelir ve bunun sürdürülmesini etkileyecek risk oranıdır. Gelir, bölgeden geçen araç yoğunluğu, çekim merkezleri (şehir merkezi/turizm/lojistik/sanayi bölgeleri gibi) ile olan ulaşım ilişkisi, istasyondaki tesis çeşitliliği ile doğrudan ilintilidir.

Değeri belirleyen unsurları iyi ölçmek için öncelikle yasal ve fiili olarak taşınmazın çerçevesini tespit etmemiz gerekmektedir. Geçmişte yasal olmadan uygulanan, halihazırda kullanılan ancak gelecekte sürdürülebilir olup olmayacağı konusunda risk taşıyan unsurlarının (ruhsatsız yapı ya da izinsiz açılan istasyon girişleri gibi) tespit edilmesi gerekmektedir.

Örneğin geçmişte Ulaşım Koordinasyon Merkezi’nden izinsiz ana yoldan giriş ile inşa edilmiş bir istasyonun mevcutta faaliyet gösterdiği ancak el değiştirdikten sonra yasal yükümlülükler sebebiyle ana yol girişini kapatarak yan sokaktan giriş açmak zorunda kaldığına şahit olmuştuk. Tabi istasyona giren araç sayısındaki azalma ister istemez gelirini ve değerini olumsuz etkiledi. Konu hakkında tarafımıza başvuran alıcı adayına hazırladığımız rapor bu konuda çok kritik bir hatadan kurtulmasına sebep oldu.

Buna benzer başka bir örneğimiz de yapı kullanma izin belgesi olan ama yeni imar planında akaryakıt lejantından çıkarılarak farklı bir lejant tanımlanan istasyon ile ilgili oldu. İstasyonun eski sahibinin gayrimenkulü devretmesi ancak işleten firmayı devretmemesi sebebiyle yeni malik yeni bir işletici firma kurmak zorunda kaldı. Tabi bu durumda farklı lejantta olması sebebiyle belediyeden 2. Sınıf gayri sıhhi müessese ruhsatını alamadığı için istasyonu tekrar faaliyete geçirememesine sebep oldu.  Konu hakkında raporumuzda belirttiğimiz bu unsur, bizden danışmanlık alan yatırımcının riskli bir yatırım yapmasına engel oldu. Daha sonra istasyonu satın alan diğer 3. şahıslar için ise bu sorunun yıllar geçmesine rağmen halen devam ettiğini söyleyebilirim.

Biz standart bir prosedür olarak akaryakıt istasyonu ve buna bağlı unsurları ile ilişkili olan tüm kurum ve kişilerden bilgi almaktayız. Tapu Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü, Belediye, İl Özel İdare, EPDK, Dağıtıcı firmalar, bölgede aynı sektörde faaliyet gösteren yetkililer bunların bir kaçıdır. Tüm bunlardan aldığımız evrakları ve izlediğimiz prosedürü hazırladığımız raporlarda görmek mümkündür.

Yatırımcılar açısından akaryakıt sektörünü cazip kılan sebepler nelerdir?

Yatırımcılar için akaryakıt sektörünü cazip kılan en büyük etken, Türkiye’nin dinamo sektörlerinden biri olması, ülke enerji ihtiyacının yarattığı risk düşürücü faktörler, EPDK tarafından takip edilen entegre kar marjının (zamanla oran olarak düşse bile) korunması ve bu marjın görece kısa aralıklarla düzeltilmesi, ayrıca ülkemizdeki araç sahipliliğinin sürekli artmasıdır. Finansal ayağın düzgün işletilmesi halinde zararına satışın gerçekleşmeyeceği bir sektör olması sanırım en cazip noktasını oluşturmaktadır.

Akaryakıt sektörünün riskleri nelerdir?

Akaryakıt sektörünün en büyük risklerinden ikisi aslında bir önceki sorunuzda avantaj olarak saydığım olgunun ters yönde işlemesi diyebiliriz. Şöyle ki EPDK’nın düzenlediği tavan fiyat uygulaması sonucunda entegre kar marjının yıllar içindeki oranı oldukça olumsuz etkilenmiştir. Özellikle bayilerin litre başına elde ettikleri kar oranlarında büyük düşüş yaşanmıştır. Bununla beraber kaçak akaryakıtı engelleme konusunda kanun koyucu tarafından devreye sokulan yasal zorunlulukların dağıtım ve bayiler tarafından yerine getirilmesi için uygulanan altyapı ve teknoloji giderleri bu sektörün karlılığına büyük ölçüde olumsuz etki etmiştir.

Türkiye’nin büyümesine odaklı olarak enerjiye duyulan ihtiyaç büyümüş ve bunun sonucunda tüketim artmıştır. Ancak özellikle bayi ayağında kar oranlarının son yıllarda yaklaşık %30-40 oranında düşmesi bu işin yönetilebilmesini çok daha riskli bir hale getirmiştir.

Risk olarak ele alabileceğimiz başka bir konu da akaryakıt sektöründe özel tüketim vergisinin peşin ödenmesi ve stoklanan malın tamamını karşılayacak teminat mektubu zorunluluğudur.

Harcanan altyapı maliyetleri, teknolojik yatırım zorunluluğu, vergi yükü ve finansal yaptırımlar karlılığı ve işin yönetilebilirliğini çok dar bir koridora sıkıştırmakta, elde edilen kar gözetildiğinde özellikle küçük ölçekli istasyonlar için hayati sınırları zorlamaktadır.

Tüm bunlara ek olarak dünyada ve ülkemizdeki fosil yakıt kullanımının azaltılmasına ilişkin gelişmeler bu sektörün uzun vadeli geleceğinin umutlarına olumsuz etki etmektedir.

Akaryakıt istasyonu kurmak için ‘en ideal yer’ diyebileceğiniz bir lokasyon var mı?

İstasyon kurma potansiyelinin doyum noktasına ulaştığı İstanbul ilini ya da diğer şehir merkezleri gibi dolu/sıkışık lokasyonları hariç tutarsak özellikle Anadolu’daki şehirlerin batı çıkışlarında yer alan lojistik bölgelerine kurulacak istasyonların geleceğe dönük yatırımlarda en iyi tercihler olabileceğini söyleyebilirim.

Akaryakıt istasyon sahipleri yeni yatırımlar için sizlerle irtibata geçiyor mu?

Doğrusunu söylemek gerekirse istasyon sahipleri ya da bireysel yatırımcılar halen bu konuda çok bilinçli tercihler yapmıyor. İstasyon alımında geçmişe dönük bilgi alma ve mevcut halini gözlemleme dışında geleceğe dair bir projeksiyona ya da yasal sorunlarına ilişkin bir bilgiye sahip olmadan alım tercihi yapıyorlar diyebilirim. Bu durum tabi ki yatırımcının risk iştahı ile de alakalı ancak analiz eksikliği ile yapılan yatırımlar sonucunda, istasyonların finansal olarak yürütülememekte ve çok sık el değiştirdiği gözlemlenmektedir.

Bizim akaryakıt sektörü ile ilgili olarak en büyük müşteri portföyümüzü bankalar ve dağıtım firmaları oluşturmaktadır. Teminat mektubu ve diğer finansal hizmetler için talep edilen değerleme raporları büyük çoğunluğu oluşturmaktadır.

Harmoni bu konuda ne kadar deneyimli. Şimdiye kadar kaç tesis için rapor tanzim ettiniz?

Harmoni bu konuda ülkenin en deneyimli danışmanlık firmalarından birisi diyebilirim. Şimdiye kadar 700’ün üzerinde istasyon ve akaryakıt lejantlı arsa/tesis değerleme raporu tanzim edildi. Sadece 2017 yılında akaryakıt sektörüyle ilgili 100 rapor düzenledik.