Nova Group Holding Başkanı Müjdat Güler: ” Konut tarafındaki üretim, fiyat artışı, satış ve konut mağduriyetlerinin çözümü, yapılacak olan doğru regülasyonlardır”

Gayrimenkul sektöründe global gayrimenkul tecrübesi ile birlikte uzun yıllara dayanan sektör deneyimine sahip, piyasaya rehber olan iş insanı, Nova Group Holding Başkanı Sayın Müjdat Güler‘i, İstanbul merkez ofislerinde Gayrimenkul Haber olarak ziyaret ettik, sohbet tadında röportaj gerçekleştirdik.

Şubat Ayı Konut Satışlarını Sorduk

Şubat ayı kontu satış verilerinin açıklandığı gün yaptığımız ziyarette, ilk olarak; 97.587 olarak açıklanan konut satış verilerini sorduk. Arz tarafında yeterli üretimin yapılmadığı ve konut fiyatlarında 3 katı artışları gördüğümüz son aylardaki realiteyi göz önüne aldığımızda, benim için sürpriz bir satış rakamı olduğunu ve bu konudaki fikrini sorduğumuz Müjdat Güler: “Bu rakam bir sürpriz değil çünkü, iskansız, kat irtifaklı bitmemiş yerleri de tapuda biz satış olarak gösteriyoruz. Kat irtifaklı bir yer bitmiş bir yer değildir. Konut tesliminde yaşanan gecikmeler ve bundan doğan mağduriyetlerin çözümü, sadece iskânlı konutların satışının yapılabilir olmasından geçiyor. Bu sayede sektöre de güven gelir, kimse inşaat mağduru olmaz” yorumunda bulundu.

Sektördeki Sorunlar Regülasyonla Çözülür

Ülke gündeminde olduğu gibi gayrimenkul gündeminin de hızlı değiştiği ülkemizde bir de konut mağdurları sorunu var. Bitmemiş, tamamlanamayan projelerden oluşan 300 bin kişilik mağduriyete şimdilerde “Evim Firması” denilen faizsiz finans kuruluşlarından bir mağdur kesimi oluştu. Türkiye’ye yabancı gayrimenkul yatırımcının ilgisi toplayan ve globaldeki tecrübesi ile yaptığı açıklamalarda sektördeki sorunların çözümüne ayna tutan, Nova Group Holding Başkanı Müjdat Güler: ” Türkiye sat-yap modelinden vazgeçip yap-sat modeline geçmelidir. Dünyada ve özellikle Amerika bu işi çözmüş. İskanı olmayan bina, konut satılamaz. Buna güvence getirmiş ve kimse dolandırılır mıyım diye tereddüt etmiyor. Türkiye’de ise bu tam tersi şeklinde işliyor. Maketten konut satışlarında aracı banka olur, konut alan kişi bankaya parasını yatırı, müteahhit firma finansal enstrümanlar vasıtasıyla projesini fonlar ve projesini tamamlar, teslim eder ve bankadan parasını çeker. Bu son derece işlevsel ve globalde uygulanan bir modeldir ve regülasyonla bu iş çözüme kavuşur. Bu sayede sektöre yerelde ve yabancı yatırımcı nezdinde güven gelir” yorumunda bulundu.

“Türkiye’deki Konut Kredisi Değil, Tüketici Kredisi”

Sohbetimiz içerisinde konut kredileri ve konut finansmanı konularında değinen Müjdat Güler: “Türkiye’de konut kredisi olarak kullandırılan kredi aslında ihtiyaç kredisi. “Mortgage” olarak bilinen konut kredisi modeli bizde uygulanmıyor. Mortgage, gayrimenkulün menkul değere dönüştürülmesi ile sermaye piyasalarında işlem görmesi ve bundan sağlanan fonlarla konut piyasasının finanse edilmesi modelidir. Bizde bu model maalesef gerçekleştirilemedi. Vatandaşın bankaya yatırdığı mevduatın kredi olarak verilmesi ile insanların konut edinmesini sağlamaya çalışıyoruz ama konutta sağlıklı bir finansman modeli değil” yorumunda bulundu.

Yabancıya Konut Satışında Vatandaş Bilgilendirilmeli

Konut satış verilerindeki yabancıya satış adetlerini irdelediğimiz sohbetimizde konuya dair değerlendirmede bulunan Müjdat Güler: “Yabancıya konut satışında biz çok iyi bir pozisyondayız ama bunu vatandaşımıza anlatmıyoruz. Emlak firmalarının ortaya çıkan reklamları da kamuoyunda tepkilere neden oluyor. Bunu vatandaşa anlatmak için özel olarak çaba sarf etmek gerekiyor. Türkiye, globaldeki alternatiflerine göre oldukça hızlı hareket ediyor. Konut alana 6 ayda vatandaşlık veriyoruz. Benzer uygulama yapan diğer ülkelerde bu 6 yıla kadar çıkıyor. Yabancı talepleri çekebilecek bir fırsata sahibiz. Bu bir ihracat kalemi ve bunu doğru kurgulamalı ve vatandaşa anlatabilmeliyiz. Konut alan yabancı o konutu cebine koyup götüremez. Sonuçta bizim ekonomimiz içerisinde bir hareket sağlar. Yabancının konut alımında bir sıkıntı yok ama arsa-arazi satışını desteklemiyorum” bilgisini paylaştı.

GYO’lar Geliştirilmeli

Türkiye’deki toplam konut üretimi içerisinde, markalı konut üretiminin yalnızca %10, diğer üretimlerin %90 olduğu gerçeğinden hareketle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının geliştirilmesi gerektiğini belirten Güler: “Türkiye’deki GYO yatırımları çok az. Konut üretimi içerisinde %90 paya sahip markasız üretimin kontrolü için müteahhitlik yasası çıkarıldı ama denetlenmiyor. GYO yatırımı ve çalışması desteklenmeli, Proje üretimi GYO’lar vasıtasıyla yürütülmeli. Bitmemiş ürün ve proje GYO, bitmiş projeler ise Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın alanına girer. GYF’ler ile bitmiş projeler menkul değere dönüştürmeli ve ikincil piyasalarda işlenmeli, bunlardan doğan finansman ile GYO’lar vasıtasıyla yeni proje üretimleri yapılmalı. Bu sayede sektörde güven ve standart sağlanmış olur” bilgisini paylaştı.

Gayrimenkulde Teknoloji ve Metaverse

Teknolojik gelişmeler pek çok sektörü dönüştürdüğü gibi gayrimenkul sektörünü de etkiliyor. Son ayların en çok konuştuğumuz konusunu ise metaverse teknolojisi oluşturuyor. Türkiye’de metaverse ile eşleştirilen ve en çok konuşulan sektör, gayrimenkul oldu desek muhtemelen yanılmayız. Metaverse platformlarında arsa alınması ve yatırım yapılması gibi son derece popüler bir konu hakkındaki görüşlerini sorduğumuz Müjdat Güler: ” Amerika belli aralıklarla dünyayı domine eden bir gelişmeye imza atar. Ortaya çıkardığı bir gelişme ile dünya ekonomisine müdahil olur. Şimdilerde ise bunu metaverse ile gerçekleştiriliyor. Bu herkesin hemen hücum etmemesi gereken bir teknoloji ama bizim insanımız hayale yatırım yapma konusunda daha istekli. Bu konuda taşlar yerine oturmuş değil ve zarar ihtimali yüksek. Gayrimenkul piyasası son zamanlarda buna eğiliyor. Üyesi olduğum Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) bu konuda bilgilendirme seminerleri yapıyor ve alanda düşünce üretiyor. Değerleme firmalarımız konuya eğiliyor. Bunların çalışmalarıyla şekillendikten sonra daha sağlıklı şekilde metaverse dünyasına bakılabilir. Yabancı ülkeden birisi, popüler bir metaverse evreninde Beştepe Külliyesini satın almış. Birisi boğazdaki çok meşhur bir yalıyı almış, sahibi isterse gelip benden alsın istiyor. Buradan alınan sanal bir yerin gerçekle şu anda alakası yok. Mülk sahibine gidip ben burasını aldım diyemezsin. Ama ileride bu teknoloji vasıtasıyla tapular el değiştirebilir” yorumunda bulundu.

Sektörün duayen simi Sayın Müjdat Güler ile yaptığımız sohbetin her bir dakikası bir başlık olabilecek derecede kıymetli bilgiler içeriyor. Bize zaman ayırdığı zaman ve her daim gösterdiği desteği nedeniyle kendisine teşekkür ediyoruz.