Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren, taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan, resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen, kişisel hak veren bir ön sözleşmedir.

Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Bu sözleşme ile vaad eden, belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan da bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır.Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar.

Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Böylece kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmediği takdirde;  satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz.

Şerhin etkisi 5 yıldır. Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işlemi tapuya kaydedildiği andan itibaren 5 yıl içerisinde satış işleminin yapılması gerekir. Aksi takdirde şerh etkisi düşmüş olur ve sözleşmenin ayni etkisi, nispi etkiye dönüşür. Bu durumun sözleşmenin geçerliliğine bir etkisi yoktur.

Taşınmaz satış vaadinden doğacak alacak hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir haktır. Bu sözleşme ile karşı tarafa tapuda satış sözleşmesini yapmayı talep hakkı verildiğinden, talep halinde sözleşme gereği tapunun devredilmesi gerekir. Aksi takdirde, devri gerçekleştirmeyen tarafa, uygulamada hükmen tescil olarak adlandırılan, tapu iptali ve tescil davası ikame edilebilecektir.

Satış vaadi sözleşmesinin zaman aşımına uğraması mümkündür, ama satış vaadine dayalı tapun iptali ve tescili davalarında hak düşürücü süre söz konusu değildir.

Taşınmaz satış vaadi için kanunlarımızda öngörülmüş bir zaman aşımı süresi olmadığından TBK.146 maddesindeki on yıllık zaman aşımına tabidir.

Zaman aşımı genel olarak sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar fakat bu süre sözleşmenin ifa kabiliyetinin olmadığı durumlarda işlemez.

Av.Begüm Gürel & Stj. Av. Hüseyin Sinek